Дежурный по курсу - Андрей Лусников, Финмаркет. Цены на московские квартиры приостановили рост. Но, по прогнозам, будет увеличиваться стоимость аренды. Что следует из такого прогноза?

Впервые то ли за 2, то ли за 2 с половиной года темп роста стоимости московской недвижимости, средневзвешенной по хитроумной методике признанного лидера квадратно-метровых измерений центра IRN.ru, оказалась отрицательной. Это - решительная победа медведей. Это - целых минус три доллара с метра, стоящего, по оценке центра, всего-то 4 тысячи 210 долларов. Минус 0.1%.

Правда, если вспомнить, что в течение измеряемой недели сам доллар дорожал и прибавил целых 25 копеек (почти процент, или, для сравнимой точности, 0.9%), то каждый любитель заветов Госдумы, попытавшись пересчитать результат IRN в рубли, получит какой-то не впечатляющий, а, скорее, пугающий-настораживающий результат: рублевые-то цены заветного метра получается, выросли аж на 0.8%, или - рубликов так примерно на 900.

Впрочем - не будем придираться. Краткосрочные изменения - что в рублях, что долларах, характерные в области недвижимости, имеют довольно-таки условный характер: тренды важнее. А тренд, конечно же, уже развернулся, или во всяком случае разворачивается. В статье на сайте журнала "Эксперт", опирающейся в своей основной части на IRN, приводятся и прогнозы главы центра Олега Репченко. Вот о них, прогнозах, чуть подробнее и поговорим.

Итак, первый прогноз: до ближайшего лета "цены упадут на 5-15% зависимости от типа жилья". Что ж, разумный прогноз, мало кто поспорит, с тем, что давно уже пора. Второй прогноз (или, вернее, замечание к общей статистике) - дальнейшее падение доходности вложений в недвижимость. Полгода назад эта доходность "зашкаливала" - вложения в недвижимость давали десятикратный перевес перед вложениями в недвижимость. Сейчас доходность (индикатор IRN) сократилась до 4.38 депозита. И в силу инерционности индикатора он, очевидно будет снижаться и дальше. Третий прогноз касается аренды, которой предписывается дорожать: "довольно существенно может подорожать аренда - за год на 30%".

Итак, Репченко, по-видимому, считает, что владельцы квартир, выходящих на рынок аренды, будут пытаться компенсировать свои потери от снижения доходности владения квартирой, пытаясь увеличить плату с жильцов. Это, конечно же, логичное предположение: ведь люди, как правило, не склонны без борьбы расставаться с доходами. И действительно - выборочная статистика показывает, что квартирные хозяева пытаются повышать цены.

С другой стороны, давно уже подмечено, что рынок аренды очень жестко связан с уровнем реальных доходов населения. Отнюдь не всего населения, а некой мобильной его части, готовой жить в арендованном жилье. Эти люди, как правило, зарабатывают приличные, но не сверхбольшие деньги, и потому жестко связаны с соответствующим рынком труда.

А величина своего дохода, которую они готовы заплатить за жилье, как можно предпроложить, связана с уровнем зарплат. С каким темпом растут зарплаты - с тем они и могут повышать свои выплаты. Вряд ли быстрее.

Очевидно, 30%-ного темпа роста зарплат "арендаторов" в нынешнем году можно ждать лишь в случае, если нефть снова устремится в небеса. Или - не устремится, но зато власти начнут быстро повышать разного рода выплаты, руководствуясь тем, что перед большими выборами надо "потрафить" населению.

Мы все-таки надеемся, что не случится ни того, ни другого. И потому с сомнением оцениваем реалистичность прогноза г-на Репченко по 30%-ному росту аренды. Потому что аренда в Москве и так очень дорогая: кто арендует, вынужден сильно экономить. Их "эластичность по расходам" очень низка, и, очень можт быть, они просто предпочтут - в случае сильного повышения арендной платы - искать другое место жительства. Что, в свою оцередь, поставит под угрозу московский рынок рабочей силы.